Динамика изменения цен на недвижимость

0
426

Экономический прогноз рынка недвижимости в целом, ситуация в России. Что будет происходить с ценами на недвижимость, специфика рынка, что нас с вами ждёт в ближайшей и отдалённой перспективе.

Экономика развивается циклами. Рей Далио — известный экономист, очень успешный американский инвестор поведал, как эти экономические циклы строятся, развиваются. Для стимулирования экономики государства любой страны понижает процентную ставку, чтобы банки активнее выдавали кредиты, а бизнес, простые люди больше их брали, соответственно, больше тратили.

investicija-v-Nedvizhimost-horosho-ili-ploho

Когда бизнес, просто люди больше берут денег, чтобы больше производить, больше тратить, растёт инфляция, растут цены. Чтобы её со временем остановить, ключевую ставку повышают, снижая доступность денег, ограничивая потребление.

Таким образом вальсируя ставкой уровень цен государство любой страны стремиться поддержать экономическое равновесие. Это очень важный тест для понимания современной ситуации в российской экономике, рынком недвижимости. Для понимания всей идеи циклов можете посмотреть видео Рея Далио в конце статьи.

Динамика изменения цен на недвижимость — предыстория кризиса

С 2008 по 2014 год в России наблюдался экономический рост, реальный рост доходов населения: росли зарплаты, было экономическое развитие, рост покупок, рост цен на недвижимость, подкреплённый рублём, растущими зарплатами, доходами мелкого, среднего, крупного бизнеса. Наблюдался естественный, здоровый сценарий.

Что стало происходить с 2014 года? Всё поползло на спад, население беднеет, бизнес рушится, зарплаты падают, а цены продолжали расти. Как, почему это произошло? Наше правительство с 2014 года взяло на вооружение следующую экономическую политику:

повышение налогов, начиная физлицами: налоги на недвижимость, владение собственностью, продажу квартир, изменение сроков без налога владения недвижимости, расширением с 3-х до 5-ти лет, привязка налога кадастровой стоимости, появившаяся в 2016 году. Всё это стало обременительным для народа, бизнеса. Гайки стали закручиваться.

Интервью Андрея Ковалёва про кадастровую стоимость недвижимости

Андрей Ковалев — долларовый миллионер, человек владеющий большим массивом коммерческой недвижимости, рассказывает: почему стало неэффективно, вообще, работать с недвижимостью. Чуть-чуть нецензурно, но прекрасно отражает суть современного рынка.

Далее, наблюдалось планомерное увеличение налогов не только физлиц, но разного рода всякие ограничения, изменения, связанные с деятельностью мелкого, среднего бизнеса России. И уж совсем треш — увеличение пенсионного возраста с понятной целью сократить объём пенсионных выплат, увеличение НДС, необходимость для бизнеса установки касс, онлайн касс, приводящим к дополнительным расходам, понижающим рентабельность того самого бизнеса.

Рей Далио говорит: в ситуации глобального экономического кризиса что делают нормальные государства — они УВЕЛИЧИВАЮТ НАЛОГИ НА РОСКОШЬ!! Т.е., они стригут богатых!! В России картина противоположная — вместо того, чтобы стричь богатых, правительство обирает бедных. Уж воистину, бедные — беднеют, богатые — богатеют.

Нынешнее Правительство России идёт таким специфическим путём: чтобы залатать дыры в бюджете за счёт самых необеспеченных, экономически слабых слоёв населения, а богатых у нас в стране никто не трогает, им почёт, вообще, везде зелёный свет. Кажется, Марина Цветаева как никогда актуальна сегодня со своими словами:

Уровень бреда выше уровня жизниМарина Цветаева

Но вернёмся к Рею Далио и нашей идеи экономических циклов. Правительство Российской Федерации на общем фоне стало понижать ключевую ставку, сделав ипотеку более доступной. На каком-то этапе данная мера способствовала увеличению спроса на недвижимость, главным образом, новостройки, что не позволило рынку рухнуть, на время действительно сделало жильё более доступным для россиян.

Однако дальше опускать некуда, это символическое уменьшение с 10% до 9,5% дальше рынок недвижимости точно не оживит, ведь с 2014 года население обеднело, зарплаты не выросли, доходы ни у кого не возросли, они только падали всё это время. Поэтому дальнейшее понижение ставки в данной ситуации не приведёт ни к какому росту потребления, ни какому оживлению спроса на недвижимость просто потому что этих средств нет у людей.

Ещё важно отметить касательно этого «пузыря». Посмотрев Далио, поймёте: есть циклы краткосрочные, довольно таки предсказуемые, есть большие спады в циклах. Этого большого спада ждут все. По мнению всех экономистов, юристов, инвесторов мы сейчас на пороге большого, затяжного, циклического, экономического спада, когда мера с регулированием ставки уже становится неэффективной как сейчас в России ровно.

Почему неэффективно, потому что когда деньги становились доступными, их брали больше, брали брали брали, пузырь раздули. Это сделали не только физлица, мелкий бизнес, но и средний, крупный бизнес, также государство. Почему «пузырь» надулся, почему лопнет?

Видео про кризис и кредитный «пузырь»

Финансовый «пузырь» настолько раздут, что скоро он лопнет сам по себе. Другое дело, когда именно? В больших циклах никто конечно не берёт на себя ответственность за предсказание даже конкретного года, но все говорят о ближайших нескольких годах: в течение двух-трёх, может даже в этом году что-то такое грандиозное, экономически обвальное тоже не исключается?!

На этом абсурд не заканчивается, помимо глобальных дурацких мер типа увеличения налогов, НДС, увеличение пенсионного возраста есть ещё ряд интересных вещей, активно освещаемых интернетом, СМИ. Это контроль за доходами физлиц, какие есть инициативы на эту тему, что поменялось в законодательстве, как это отразится на переводах между физлицами. Но идея чрезвычайно понятна всем: опять обирание бедных — контроль за мелкими платежами с целью стричь налоги самых бедных слоёв населения, самых мелких транзакций — птичка по зёрнышку воистину клюёт.

О контроле за доходами и расходами физлиц и переводами

А что могло бы стать такой мерой, способствующей экономическому росту В России сейчас? Что могло бы избавить от экономического кризиса? Есть ли ответ? Конечно, есть!! Только он не популярен, его не покажут Вам по Первому каналу. Т.е., меры, названные выше: увеличение налогов физлиц, установление разных барьеров для мелкого, среднего бизнеса, понижение ставки для кредитов — меры неэффективны, не приведшие к положительному результату. Что бы привело? привели бы следующие меры:

  • снижение налогов для физлиц;
  • снижение налогов для мелкого, среднего бизнеса;
  • упрощение налогов;
  • автоматизация, вообщем, облегчение жизни.

Это реально бы способствовало развитию бизнеса, росту доходов, росту спроса на недвижимость, подкреплённого реальными доходами, реальными деньгами.

Динамика изменения цен на недвижимость

Как всё происходящее отражается на недвижимости, отразится в перспективе? Сначала скажем о новостройках: 1 июля 2019 года стала знаменательной датой, когда, типа, официальное большинство застройщиков постепенно стали переходить на scrolls счета. Напомним, в чём смысл этих изменений.

Раньше модель долевого строительства выглядела так: человек приносит застройщику деньги, застройщик на собранные деньги строит, получилось — достроили, не получилось — вот вам, пожалуйста, обманутые дольщики. Как-бы, с целью борьбы с этим порочным явлением с недостроем придумали такую схему: дольщик несёт деньги не застройщику, эти деньги попадают в банк на специальный scrolls счёт, доступ к этим деньгам у застройщика будет только после введения дома в эксплуатацию.

На что тогда строит застройщик? Либо на свои деньги либо опять финансируется банком, т.е., если раньше прибыль делилась между дольщиком и застройщиком, зарабатывая в процессе строительства, сейчас прибыль от строительства получает — правильно, банк.

Повышает ли это надёжность строительства? Немного повышает, но у некоторых банков могут отозвать лицензию, тогда никакой институт страхования особо не поможет достройки. Практика покажет, станет ли этот инструмент действительно средством улучшения надёжности строительства в России.

На этом фоне цены застройщики успели в течение последних 8-ми месяцев существенно приподнять. Как на это отреагировала вторичка? — цепной реакцией. Многие собственники истерично повышали стоимость своих квартир периодически на пустом месте, поэтому за последние 8 месяцев виден рост на разные категории квартир 10-20%.

Все радостно потирают руки, застройщики, продавцы вторичных квартир в ожидании прихода покупателя, который будет сметать переоценённое жильё по фантастическим, невразумительным, ничем не подкреплённым ценам. Этого, естественно, не будет. Вспоминаем: население беднеет, доходы не растут не у бизнеса, физических лиц, соответственно, даже пониженная ставка на ипотеку никак не стимулирует спрос, не простимулирует его в дальнейшем. Просто этого ещё не все поняли. Осенью понимание начнёт докатываться, проводя затяжную, длительную коррекцию вниз. Тогда проявит себя спад, который совпадёт с общим мировым и российским экономическим спадом.

На рынке недвижимости наступит прекрасное время для людей с наличкой, способных зайти на рынок, скупив по нормальной, низкой цене какие-то ликвидные объекты на рынке недвижимости: квартиры или коммерция.

Видео московских экспертов рынка недвижимости

Московские риэлторы обсуждают: переоценённость рынка скоро даст системное понижение цен на недвижимость касаемо первичного, вторичного рынков недвижимости.

Что делать на фоне падающих доллара, евро, лопающегося «пузырька»? Будьте с деньгами, будьте в кеше, будьте наготове!!